Проектно-строительное бюро Superdoms
Проектирование и строительство современного дома на вашем участке
Хочу построить дом с вашим бюро
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail
1
Реальные этапы создания дома
2
Можно ли строить на участке
3
Формирование пожеланий по дому в соответствии с бюджетом
4
Из чего строить и по каким технологиям
5
Как выбрать профессионалов для строительства дома
6
Как выбрать проектную организацию. Всегда ли нужен архитектор
7
Как и какой проект выбрать: типовые проекты и индивидуальное проектирование
8
Выбор строителей: фирма с предложением «под ключ» или бригада
9
Ошибки строителей и как от них уберечься
10
Как обманывают строители: на этапе составления сметы и в процессе строительства
11
Сколько стоит строительство
12
От чего зависят сроки строительства и как их не сорвать
Возможно вы уже смотрели видео по строительству домов, читали какие-то статьи в интернете, общались со строителями и архитекторами. Информации в голове стало больше, а вот понимания, что делать, наоборот, меньше. Готов поспорить, что вы слышали хотя бы об одной из перечисленных ситуаций из опыта других людей:

  • Постоянные звонки и поездки на стройку, множество вопросов, какие гвозди купить, сколько бетона заказывать и так далее. Заказчик вроде бы платит большие деньги, но сам вынужден выступать в роли прораба на стройке.

  • Бесконечные срывы сроков на стройке.

  • В процессе строительства стали всплывать дополнительные затраты, а первоначальный бюджет оказался сильно превышен и деньги закончились раньше, чем закончилась стройка.

  • Строители беспрерывно косячат, приходится потом переделывать с потерей времени и денег.

  • Да и вообще масса деталей выяснилась только в процессе, хотя если бы они были известны заранее, то не было бы этих потерь денег, времени и нервов.

Мои клиенты, все, кто прислушивается к моим рекомендациям, не имеют проблем с долгостроем, их не обманывают строители, они не живут сами на стройке и не руководят ею, а получают качественный дом и самое интересное — платят за него меньше, чем те, кто попал на удочку всякого рода недобросовестных строителей.
«Строительство дома без понимания этапов и алгоритмов — это как передвижение в незнакомом городе без навигатора: потеря денег, времени и нервов».


Приветствую вас! Меня зовут Борис Зайцев. Я архитектор.

Занимаюсь проектированием с 2005 года, в 2010 основал свое бюро.

Мы занимаемся только частными домами для постоянного проживания. Преимущественно это каменные дома: стены из газобетонных или керамических блоков, железобетонный фундамент и перекрытия; изредка беремся за деревянные.

Спроектировано более 250 проектов и построено более 50 домов.
заказать проект дома по своему эскизу в бюро Бориса Зайцева
строительство современных домов на участке
Наш сайт www.superdoms.ru посвящен домам стандарт-класса (от 3 до 10 млн. рублей за коробку дома).
Также мы проектируем и строим более дорогие дома — бизнес-класса, они на отдельном сайте — boriszaytsev.ru
проектирование и строительство современных домов

Реальные этапы строительства современного дома

Как многие думают:

  1. Залили фундамент.
  2. Подняли стены.
  3. Накрыли крышей.
  4. Вставили окна.
  5. Развели инженерку.
  6. Сделали отделку.
  7. Занесли мебель.
строительство современного дома компания
Как часто получается:

  1. Залили фундамент.
  2. Кончились деньги / поругались со строителями / треснул фундамент / на фундаменте не помещается желаемая планировка / фундамент залили не в том месте…
  3. ...
строительство современного дома фундамент
Строительство дома — очень сложный процесс. Это как основать с нуля бизнес. Купить готовый дом гораздо безопасней. Правда, сложно найти подходящий.

При создании дома очень важна правильная последовательность действий. Чтобы легче было ориентироваться, мы используем вот такую дорожную карту.
проектирование и строительство дома
Я хочу проконсультироваться по этапам строительства, которые нужно пройти в моем случае
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

Подходит ли участок для строительства?

Встречаются участки, на которых строить нельзя. При том, что юридически все в порядке, вид разрешенного использования участка позволяет.

Наличие домов на соседних участках ни о чем не говорит.

Бывают участки, где строить в принципе можно, но зона, где разрешено поставить дом, настолько мала, что туда можно поместить только очень маленький домик, что фактически равно запрету строительства на этом участке.
Создание дома нужно начинать с получения и анализа следующих документов по участку:
  1. Градостроительный план.

  2. Внутренние правила поселка.

  3. Отчет об инженерно-геодезических изысканиях (топосъемка).

  4. Отчет об инженерно-геологических изысканиях (геология).

  5. Отчет об инженерно-экологических изысканиях (экология).

  6. Техусловия на подключение к коммуникациям.
Я хочу проконсультироваться по своему участку, подходит ли он для строительства того дома, который мне нужен.
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

Формирование пожеланий по дому в соответствии с бюджетом

Проектирование дома с учетом результатов инженерно-геологических изысканий дает спокойствие, что дом не перекосит, не «поведет» и не потрескается.
Многие строительные компании озвучивают стоимость только коробки дома (стоимость «под ключ»). Однако важно понимать порядок цен полностью готового для проживания дома. В полную стоимость включено все: коробка, фасады с окнами, внутренняя инженерка (черновая и чистовая), внутренняя отделка (черновая и чистовая), вся мебель, все оборудование и минимальное благоустройство участка разумных размеров.

Бюджет на все (не на «коробку»):

  • до 1 млн. рублей
  • 1-5 млн. рублей
  • 5-12 млн. рублей
  • 12-25 млн. рублей
  • 25-100 млн. рублей
  • 100 и более млн. рублей

Это мое разделение домов на категории и оно очень условное. Дома до 1 млн. рублей (за все) — это несерьезно. Дома 1-5 млн. рублей — это, скорее, полудачный вариант, не для постоянного проживания.
Дома 5-12 млн. рублей площадью до 150 м² я отношу к эконом-классу домов для постоянного проживания (не путать с дачными домами).

Дома общей стоимостью 12-25 млн. рублей и площадью 120 - 350 м² — это дома стандарт-класса.

Дома стоимостью 25-100 млн. рублей. и площадью 300-800 м² — называю домами бизнес-класса.

Дома от 100 млн. рублей я отношу к премиум-классу.

Я занимаюсь только домами стандарт и бизнес класса.
Баланс стоимости участка и стоимости дома
Дома стандарт-класса я рекомендую строить на участках стоимостью 1,5-7,5 млн. рублей, а дома бизнес-класса — на участках стоимостью от 5 до 25 млн. рублей.

Конкретизация пожеланий по дому

После того, как заказчик зафиксировал для себя предварительный общий бюджет на дом, можно переходить к конкретизации пожеланий. Для начала нужно определиться все-таки будет это дом для круглогодичного проживания или дом для эпизодических посещений и летнего отпуска. От этого зависит и функционал, и используемые материалы и технологии.

Далее решаем:

  • какое количество человек (дети/внуки/гости) будет жить;
  • каков будет уровень инженерного оснащения
  • и уровень отделки и интерьеров;
  • какие еще постройки нужны на участке.

После этого переходим к детализации требований к помещениям. Я сформировал стандартный функционал для домов различной площади. В каждом случае может что-то изменяться, но принципиально это всегда так и получается.
площади и состав помещений для проектирования и строительства современных домов 150 и 300 квадратных метров
Примеры перечней помещений с соответствующими размерами. Пример состава помещений для дома 200 м² здесь. Важны не сами по себе квадратные метры помещений, а габариты комнат, чтобы в них могла удобно разместить соответствующая мебель и оборудование.
Я хочу проконсультироваться на предмет соответствия своих пожеланий по дому своему бюджету
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

Из чего строить и по каким технологиям

Современные дома делятся на каменные и деревянные.
Каменные дома бывают:

Из кирпичей мелких форматов одинарного полуторного и двойного. Полнотелые и пустотелые. Требуют утепления.

Из крупноформатных блоков высокотехнологичного производства. Это керамические блоки и газобетонные блоки.

Из крупноформатных блоков низкотехнологичного производства. Это значит, что купив оборудования на пару сотен тысяч рублей, любой желающий может открыть производство таких блоков у себя в гараже. Это пенобетонные блоки (не путать с газобетоном), полистиролбетонные, керамзитобетонные, арболитовые и многое другое. Чаще всего основа — это цемент, а заполнители определяются фантазией производителя.

Традиционные монолитные железобетонные дома. Требуют утепления.

Нетрадиционные монолитные железобетонные дома с использование разнообразных несъемных опалубок.

Панельные дома. Дома, собранные из крупных железобетонных панелей заводского производства.

Деревянные дома бывают:

Из массивного бруса или бревна и прочих производных типа лафета и т.д. Собираются в основном по традиционной технологии. В этом варианте дерево — и несущая конструкция, и теплоизоляционная, а также является основой внутренней и наружной отделки.

Из клееного бруса. Тоже собираются в основном по традиционной технологии. Как и в предыдущем варианте дерево — и несущая конструкция, и теплоизоляционная, а также является основой внутренней и наружной отделки.

Дома с деревянным каркасом. Это и традиционные каркасники, и панельные дома из разнообразных панелей с утеплителями, и СИП панели и фахверковые дома. Суть технологии следующая: несущий материал дерево, а в промежутках между деревом — утеплитель. Во всех каркасных домах, кроме фахверковых, элементы несущих конструкций из дерева скрываются внутренней и наружной отделкой.

Нетрадиционные технологии. Это и двойной брус, и вертикальный брус, и глиночурка, и вообще все что угодно из дерева, кроме вышеуказанных традиционных вариантов.
Что выбрать?
  1. Традиционное дерево — это красиво, но дорого. Дерево выбирают ценители дерева за его красоту.

  2. Каркасник — это относительно дешево. Правильный каркасник — это хорошо.

  3. Каменный дом дороже каркасника, но дешевле и эффективнее традиционного деревянного.
Если вы не большой ценитель дерева и вам нужен дом именно для постоянного проживания, то при бюджете на весь дом от 12 млн. рублей я рекомендую строить каменный дом из газобетона или керамических блоков.

Преимущество этих материалов по сравнению с кирпичом в том, что не нужен дополнительный слой утепления. А это тянет за собой другие сложности. Перед другими блочными материалами преимущество в том, что это заводские материалы с понятными характеристиками (в отличие от пенобетонных блоков, арболитовых и т.д.)
Мне нужна консультация по вопросам выбора строительных технологий и материалов
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

Как выбрать профессионалов для строительства дома

Выбрать правильных исполнителей — это самое главное, что нужно сделать при создании дома.
Как отличить профессионалов от дилетантов? Четкие критерии, которые будут работать для абсолютно всех случаев, назвать сложно. Мы выделяем пять основных направляющих.

1) Интегрированность в профессиональное сообщество.

Профессионал всегда стремится общаться с профессионалами. Он посещает профильные мероприятия, выставки, бизнес-встречи, семинары, участвует в совместных проектах с другими профессионалами, имеет широкий круг знакомств среди профессионалов, на одном языке общается с ними, в том числе в соцсетях.

2) Человеческое лицо в интернете.

В первую очередь, это сайт с человеческим лицом. Это значит, что не просто есть фото «лица» на сайте. А важно, что через сайт идет живое общение с потенциальным заказчиком. Во-вторых, это Ютуб канал и, в-третьих, соцсети. Количество подписчиков здесь не столько важно, сколько качество контента.

3) Реальные объекты.

Красивых картинок надергать себе на сайт с европейских и американских сайтов — дело нехитрое, хотя некоторые, еще неподготовленные, заказчики могут быть пойманы на эту удочку. Бывают случаи, когда псевдо профессионалы показывают чужую стройплощадку заказчикам под видом своей. Чтобы не попасться на обман, заказчику нужно оценивать все факторы в совокупности.

4) Понятное ценообразование.

Цена за квадратный метр — это нормальная практика в проектировании. В строительстве оперирование ценами за квадратный метр приводит к дополнительным расходам, которые могут в два и более раз увеличить первоначальную стоимость дома, рассчитанную как Х рублей за квадратный метр. Смета должна считаться по проекту. Работы и материалы должны быть разделены.

5) Отработанный порядок и четкие условия работы.

Непрофессионалы проявляют себя, как только что-то начинает идти не так. Им, бывает, проще бросить объект с полученным (и обычно уже потраченным) авансом, чем думать, как поступить в нестандартной ситуации. А нестандартных ситуаций, при которых можно ошибиться, в строительстве очень много.

Как выбрать проектную организацию

Обычно выбор людей основывается на соотношении цены и качества. Никто не хочет переплачивать просто так, без увеличения качества продукта или услуги. Сложность с выбором архитектурных бюро в том, что непрофессионал не сможет понять истинное качество проекта, а значит, сравнение по цене-качеству ничего не даст.

Сравнение разделов проекта, которые «входят в полный проект», наименование листов, количество надписей на полях и цифр, количество листов в альбоме, красота картинок — не дадут заказчику полного понимания качества проекта и уровня бюро.

Главная наша рекомендация для заказчиков по выбору бюро — оценивать репутацию. За проектной организацией всегда стоит конкретный человек, но он может либо прямо о себе заявлять, либо предпочитать не появляться на публике. Если это профессионал в своей сфере, то он активен в профессиональных сообществах, как в интернете, так и на оффлайн мероприятиях. Можно проследить путь развития, его и его компании.

Отзывы можно накрутить, их могут заказать конкуренты, а главное, сданный проект или голая коробка дома — это еще не тот результат, о котором хочется рассказывать в интернете. От проекта до заселения в дом проходит от 3х лет, к тому времени не все заказчики готовы делиться впечатлениями о проекте. Репутацию тоже можно намеренно испортить, но если смотреть в суть и разобраться, что именно явилось предметом негатива, можно восстановить справедливую картину событий.

Ошибки в проектах отдельных бюро делаются не по злому умыслу, а от недостаточности профессионализма. Из-за недопонимания сложности процесса создания дома. Этот процесс состоит не из отдельных компонентов: раздел АР, раздел КР, фундамент, кирпичи, крыша и т.д. Основная сложность именно в организации связей всех частей. Строительство дома — это сложное комплексное мероприятие, и специалист, проектирующий раздел КР, должен не только состыковать его с АР, но и понимать, как это будет реализовываться на стройплощадке, удобно при это будет при эксплуатации, не будет ли переизбыток прочности, за который заказчик переплатит, и как можно упростить, а значит, удешевить, решение без потери качества.

Наша статья о том, кто вообще делает проекты домов

Всегда ли нужен архитектор

Распространенное и в общем-то правильное мнение, что перед строительством дома нужен проект, а за проектом нужно идти к архитектору.

Но архитектор нужен не всем и не всегда.

Архитектор не нужен, если заказчик сам все знает и умеет.

В этом случае архитектору действительно лучше не мешать будущему владельцу дома.

Архитектор не нужен, если заказчик сам все знает, но не умеет «чертить».

Чертежник детально отрисует пожелания заказчика. Архитектор этим не занимается. Задача архитектора — создать сбалансированный, красивый и удобный для заказчика дом, учесть пожелания заказчика, но не слепо им следовать. Пожелания заказчика могут быть противоречивыми, не связаны с современными технологиями и материалами и основаны на красивых картинках, а не на четком представлении о том, как это будет выглядеть в реальности.

Архитектор не нужен, если заказчик ничего не знает, но никому не доверяет.

Лучше купить готовый дом, предварительно проверив его с тремя независимыми друг от друга экспертами.

Доверие — это основа обращения к профессионалу. Приходя на прием к стоматологу, пациент либо ему доверяет и сидит с открытым ртом, либо не идет и ищет другого, пока время позволяет. Пассажир либо доверяет командиру самолета и летит в нужном направлении, либо не летит или едет по земле. Архитектору тоже важно доверять.

Архитектор не нужен для проектирования загородного дома, если у заказчика мало денег.

Если бюджет на «коробку» дома меньше 3 млн. рублей, архитектор не нужен. В диапазоне от 3-х до 8-ми млн. рублей за коробку, архитектор нужен только для адаптации готового проекта и привязки его к участку.

Архитектор не нужен, если заказчик считает, что тесть, который 50 лет назад служил в стройбате, племянник, который изучал в институте сопромат, дочь, которая мечтает стать дизайнером, помогут с проектом.
В остальных случаях строительство качественного дома невозможно без архитектора.

Как и какой проект выбрать? Типовые проекты и индивидуальное проектирование

Итак, выбор проекта сводится к выбору проектировщика.

Проект — это виртуальный прототип дома и информация для его реализации.

Проект — это, в первую очередь, знания и опыт, а не чертежи. Как например, в книге содержание более ценно работы по набору текста.

Без проекта или с некачественным проектом невозможно построить нормальный, в современном понимании, дом — можно возвести некую конструкцию, израсходовав строительные материалы.

Выбор между типовым и индивидуальным проектом зависит от бюджета. При бюджете до 8 млн. рублей на коробку чаще всего типовой или его доработка. Свыше 8 млн. рублей на коробку можно думать об индивидуальном проектировании.

Типовой проект обязательно нужно адаптировать под условия участка. Поэтому мы рекомендуем покупать типовой проект именно у того, кто будет делать адаптацию. Иначе альбом типового проекта просто не будет применен, с распечаткой чужого проекта проектировщику работать невозможно, все равно нужно будет создавать свою модель дома на компьютере заново.

Мне часто задают вопросы:
«Типовой проект чем-то хуже, раз он дешевле?»
«В индивидуальном решения более продуманные?»
«Может быть, проектная документация отличается?»

Разницу между типовым и индивидуальным проектом можно проиллюстрировать, например, на мужском костюме. Типовой проект — как костюм, купленный в магазине, индивидуальный проект — костюм, пошитый в ателье.

Всегда ли костюм, пошитый в ателье, будет лучше костюма, купленного в магазине. Нет, не всегда. Все зависит от того, кто, как и из чего его шил. Та же ситуация и с проектами.
И индивидуальный, и типовой проекты создавались в процессе проектирования. Над созданием первого и второго работали профессионалы.

Типовой проект — проект многократного применения, специальным образом для этой цели разработанный. Индивидуальный проект — проект, созданный с нуля под требования конкретного заказчика.

Типовой проект — это отличное решение для домов до 300 м². Он хуже индивидуального только в одном случае — если не подходит под конкретные индивидуальные требования к дому. Правда, есть еще минус — хороших типовых проектов почти нет на рынке.

По общему правилу типовой проект дешевле и быстрее индивидуального. Хотя нужно учесть время и деньги на его адаптацию, но это все равно быстрее и дешевле индивидуального.

Индивидуальный проект вписывается в конкретную местность, «сажается» на конкретный участок, с учетом рельефа, характеристик грунтов, наличие других построек и растительности, ориентации по сторонам света, стороны подвода коммуникаций к участку, где дорога, где красивый вид, на который можно «развернуть» дом.

При покупке готового, типового, проекта заказчик не принимает участие в согласовании расположения помещений, ориентации дома и не решает, какие материалы заложить в проект — он выбирает из имеющегося наиболее подходящий вариант.
Современный квадратный дом с террасой
типовой проект
3 990 000
155 м²
4 спальни
3 санузла
2 полных этажа

Внесение изменений в типовой проект или индивидуальное проектирование?

Планы и фасады, размещенные в интернете, — это еще не проект. На первой встрече с заказчиками мы часто делаем наброски планировок и бесплатно отдаем их заказчику, потому что это не проект, это информация для размышления.

Изменить габариты на плане от руки легко, да и на компьютере нарисовать тоже без проблем. Но эта перерисовка габаритов повлечет серьезные изменения всей архитектуры и конструктива дома. А это уже большая работа — изменение проекта в индивидуальном порядке, по сути индивидуальное проектирование. Бывает, что изменения типового проекта не затрагивают несущие конструкции и их немного, тогда это будет внесение изменений в типовой проект. Это решается в каждом конкретном случае архитектором с учетом характера и объема предстоящей работы.

Что дает качественный современный проект?

Проектирование и строительство неразрывно связаны. Проект — это первая стадия строительства дома. Не важно типовой это будет проект (адаптированный под участок) или индивидуальный, — он необходим. Начинать строительство без проекта — это как идти по незнакомой местности без навигатора.
Итак, что дает проект:

У заказчика есть понимание, какой дом будет построен на его участке.

Понимание стоимости реализации дома: не цены за квадратный метр, умноженной на площадь дома, а суммы строительства именно того дома, который был продуман в проекте.

Полное взаимопонимание со строителями перед началом строительства, при осуществлении контроля и при приемке результата. Любой потенциальный спор легко закончится указанием на конкретную информацию в проекте.

Проверенные технические решения на основании результатов инженерных расчетов, а не как было удобней в процессе строительства.

Уверенность в успехе строительства, потому что все было спланировано заранее.
Мне нужна консультация по выбору проекта
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

Выбор строителей: фирма с предложением «под ключ» или бригада?

Если коротко, с бригадой, на первый взгляд, дешевле, с фирмой «под ключ» дороже.
Если строить с бригадой...
Бригаду нужно тщательно контролировать и организовывать весь процесс строительства придется самостоятельно. На это нужно будет потратить свое время и при этом нужно иметь глубокие знания. Просто найти бригаду, дать им проект и запустить на объект — ничего хорошего не получится. Нужно будет в буквальном смысле жить на стройке. Нанять профессионалов на отдельные виды работ (а видов работ при проектировании и строительстве дома очень много — см. схему этапов создания дома в начале книги) тоже дело непростое, нужно знать критерии отбора, им нужно четко сформулировать задание, проконтролировать его выполнение и грамотно принять результат работы.
Кроме того нужно еще закупать материалы. Это значит, нужно определить какие материалы, в каком количестве, где купить, как доставить, как разгрузить, где складировать и как поднимать наверх, если речь идет о материалах для второго этажа или кровли. Для того, чтобы построить дом силами бригады заказчику нужна будет детально разобраться во всем, это займет годы, а потом эта информация больше не пригодится.
Не слишком ли велика получается стоимость дома при таком вложении собственных сил и времени?
Объем знаний для того, чтобы быть грамотным заказчиком (владеть терминологией, знать современные материалы и их некоторые свойства, понимать алгоритмы строительства) сильно отличается от объема знаний для того, чтобы заниматься организацией строительства. Быть грамотным заказчиком — это большой и жирный плюс, но этих знаний, к сожалению, недостаточно, чтобы строить дом.
С чем придется столкнуться, выбрав бригаду?
Если вы выберете строительство с бригадой, будьте готовы среди своего рабочего или выходного дня по нескольку раз отвечать на звонки бригадира с вопросами:

— Как разгружать блоки? Камаз стоит, ждет [ведь кран вы заранее не заказали]. Доплатите за разгрузку? А куда их класть? [на участке все завалено арматурой, которой оказалось больше, чем нужно].

— 12-й ряд [блоков] класть или пояс сразу лить? Или, может, пару рядов полнотелым кирпичом прогнать?

— Кончилась 14-я арматура, может, из десятки свяжем каркас балки?

Да, ответы на многие вопросы можно найти в интернете, но на это требуется время. Если поиск ответов происходит во время стройки, то это значит, что будут постоянные простои и конфликты с рабочими из-за этого. Такие простои не повышают качество и повышают общую стоимость стройки.

Я не хочу никого запугать, каждый выбирает для себя сам, но я хочу, чтобы было понимание, что самостоятельная стройка — это очень тяжело для неподготовленного человека, который заказал проект и думал, что уже решил все вопросы.
Мне нужны надежные строители для возведения своего дома
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

Ошибки строителей и как от них уберечься

Приведу несколько примеров, как бывает на стройке. Не всегда эти косяки вызваны самой дешевой ценой. Бывает, что стоимость «косячного» строительства по факту оказывалась дороже качественного (не путать с завлекающим изначальным предложением с низкой ценой).

Это не фото из интернета. Часть фотографий делал я лично при посещении объектов, которые строились по нашим проектам, но не нашими строителями, часть присылали мне заказчики проекта.
На первом фото некачественная кладка стены из керамических блоков. Второе фото: Несколько раз разбирали лицевую кладку, из-за чего кирпич ломался. Дозаказали облицовочный кирпич того же артикула, но он отличался по цвету, потому что был из другой партии.
Недоуплотнено дно котлована, на него положен геотекстиль и набросан песок. Есть риск, что под давлением всего дома основание фундамента будет неравномерно уплотняться, дом будет «гулять» и деформироваться. Для исправления ситуации нужно было снимать геотекстиль и утрамбовывать основание заново.
Ошибки с вязкой арматурного каркаса. Верхний ряд фото — как должно быть, в нижнем ряду указаны ошибки.
На первом фото ошибка с разметкой несущего слоя блоков — облицовочный кирпич оказалось некуда опирать. Пришлось тратить время на разборку ряда блоков, при этом часть материала была испорчена. На втором фото также ошибка с расположением несущего слоя блоков, облицовочный кирпич нависает над фундаментом. Пришлось делать по всему периметру дома металлический уголок, чтобы на него опереть облицовочный кирпич. Как следствие, перерасход материала и потеря времени.
При бетонировании фундамента была плохо закреплена опалубка и ее повело. Так получилось из-за сочетания непрофессиональных строителей с разгильдяйством оператора бетононасоса, который подавал бетон слишком быстро, с большим напором. Пришлось потом срезать лишний бетон. Как результат — перерасход бетона и увеличение сроков работы.
строительство дома с нарушением технологии
Из-за неправильного закрепления опалубки и чрезмерно сильной работы бетононасоса потек бетон на фасад, а перекрытие недобетонировалось.

Есть риск обрушения межэтажного перекрытия.
Выдавило простенок из-за плохо закрепленной опалубки при бетонировании перекрытия.

Как уберечься от непрофессионализма строителей?

Контролировать все самому
Наш заказчик проекта рассказывал мне о строительстве фундамента с непрофессиональными строителями. За прошлый сезон только фундамент планировал построить и построил. Но:

1) Сменил три бригады. Первые, цитирую дословно, «совсем дебилы». Вторые просили перевести размеры из проекта в сантиметры (в проектах принято в миллиметрах указывать).

2) Трамбовать песчаную подушку под фундамент не хотели. Пришлось поставить стул рядом с котлованом и контролировать процесс лично.

3) Опалубку плохо закрепили. При заливке бетона она стала «танцевать». В некоторых местах фактические размеры значительно отличаются от проектных.

4) Заказчик вынес ценный опыт, что опалубка из досок — это дорого и криво. Лучше брать профессиональную опалубку. Ну и профессиональных строителей, разумеется.

5) После заливки бетон не провибрировали. В результате остались воздушные пузыри.

6) Забыли один из выводов канализации сделать.

7) Нивелир у них был, но все время куда-то пропадал. Пришлось заказчику купить и контролировать самому.
Привлечь независимый технадзор
Последствия деятельности непрофессиональных строителей иногда пугают. Неподготовленному заказчику сложно увидеть многие детали. На приемку был приглашен профессиональный инженер технического надзора.

Из разговора с инженером технадзора:

1) Балки в железобетонной плите перекрытия не сделали, хотя они были предусмотрены проектом. Есть риск, что перекрытие обрушится.

2) Колонну в теле стены не поставили. По проекту на нее должна опираться балка, а если балку не сделали, то зачем тогда колонна...

3) Угловые колонны заливались этапами без соблюдения технологий. Заливка велась в зимнее время, бетон замораживался. Несущая способность таких колонн значительно меньше проектной.

4) Утеплитель в кровле неплотно уложен. В результате увеличение теплопотерь.

5) Монолитный ж/б пояс под мауэрлат не стали делать. В результате прочность стены второго этажа меньше проектной.

6) Щели в 3 см под мауэрлатом. Опять же источник дополнительных теплопотерь.

7) Опирание перемычек не по проекту. Есть риск возникновения трещин в кладке в местах опирания.

8) Вентзазор в наружной стене выполнен, но условий для его функционирования нет. Слой газобетона будет иметь большую влажность и, следовательно, большую теплопроводность. Это значит, что будут большие потери тепла через такую стену.

9) Кладка не армировалась. Есть риск возникновения трещин в кладке.

10) Вместо фундаментной плиты, которая была подобрана и рассчитана по результатам инженерно-геологических изысканий, сделали ленту со сваями.

Было несколько независимых экспертиз, которые давали официальные заключения.Был суд, и заказчики его выиграли.

Но подрядчику пока что нечем платить…
...Все это не работает...
Многие заказчики, которые узнают о косяках в процессе строительства, а не на приемке «коробки», как в нашем примере с технадзором, решают, что выгоднее не приостанавливать стройку и не тратить впустую время на судебные процессы. А решают договариваться со строителями о переделках, пока они еще их видят на стройплощадке.

Потому что в частном строительстве договоры, приложения к нему в виде сметы, подписи, синие круглые печати не работают. В частном строительстве все это можно свернуть в трубочку и ̶з̶а̶с̶у̶н̶у̶т̶ь̶ ... убрать подальше.
Не помогут ни договоры, ни юристы, ни акты, ни технадзор, ни наличие проекта. Реальность сегодняшнего дня такова, что хороший результат получается только, когда строители умеют и хотят сделать хорошо.

Как обманывают строители: на этапе составления сметы и в процессе строительства

  1. Коммерческое предложение ниже рынка.

  2. В смету не все включено.

  3. В смете материалы по низкой цене, а по факту их купить за такую цену невозможно. Заказчик все равно заплатит за материалы по рыночной стоимости, при этом расценки на работы в смете были завышены. Так, предложение материалы + работы получается выгодным в начале, а по факту хуже других, реальных, предложений.

  4. Подмена материалов на более дешевые аналоги или материалы классом ниже.

  5. Подделки или испорченные материалы.

  6. По договоренности с прорабом показ чужих (хороших) объектов при знакомстве с заказчиком.

  7. Использование неподходящей техники, инструментов и т.д.

  8. Нет алгоритма, если что-то пошло не так, недобросовестным строителям проще «бросить» объект, они не дорожат репутацией.

  9. Не учтены дополнительные работы, которые «всплывают» в процессе и их оплата ложится на заказчика независимо от того, что написано в договоре и «закрытой» смете.

  10. Нет точной спецификации в смете.

  11. Лишние материалы и работы в смете.

  12. Компании body shop — нет своих работников. Каждый раз набирают людей с улицы.

  13. Обман по объемам (на бетоне, например, это очень сложно проконтролировать заказчику, важно, чтобы у строителей с поставщиком бетона были долгосрочные партнерские отношения).

  14. Невыполнение технологических процессов. Например, если не вибрировать бетон, то останутся воздушные пузыри, что приведет к трещинам. Если не подогревать бетон при работе в зимний период, то он тоже потрескается.

  15. В смете заложена переплата на ранних этапах, а потом строители «ругаются» с заказчиком (к тому моменту уже находится за что) и уходят с большей прибылью, чем если бы достроили дом до конца.

  16. Аванс берут и ничего не делают.
Еще больше примеров строительного обмана в нашей статье. Надзор, видеонаблюдение, договор — все это не поможет, если строители не умеют и не хотят сделать хорошо.

Сколько стоит строительство дома?

Обман возникает не на пустом месте, а из-за непонимания реальной стоимости строительства. Для начала надо понимать структуру затрат на строительство дома. Дом — это не только «коробка».
схема распределения расходов при строительстве современного дома на своем участке
А вот так выглядит полная структура затрат:
полная схема со структурой затрат при строительстве современного дома

Пример стоимости дома 10 на 10

пример стоимости дома 10 на 10, общая площадь 150 квадратных метров, железобетонный монолитный фундамент, перекрытия, строительство 2013 год
Дом 150 м², построенный по нашему проекту:

  • железобетонный монолитный фундамент;

  • железобетонное монолитное перекрытие;

  • стены из теплой керамики;

  • межэтажная монолитная железобетонная лестница;

  • фасады отделаны облицовочным кирпичом.
На 18 января 2013 года сметная стоимость этого дома составляла 4 999 304 (пять миллионов) рублей. Это не коммерческое предложение, это приложение к договору, по которому за год построили «коробку» дома на фото.
Заказчик долго выбирал предложения разных строительных компаний. В итоге выбрал одно из самых дешевых предложений. Правда, выбирал из честных, реальных, предложений.

Вместе с внутренней отделкой и инженеркой дом простой квадратной формы получился 12 млн. рублей. При том, что внутри тоже все было по-простому, и это обошлось в 7 млн. рублей.
Структура затрат для домов различных классов
В процентном соотношении затраты на «коробку» дома — это 20-30% от стоимости полностью готового дома. В диаграммах на следующей странице приведено распределение затрат на строительство домов в зависимости от класса дома.
ЭКОНОМ
СТАНДАРТ
БИЗНЕС
Сколько будет стоить дом, который мне нужен?
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail

От чего зависят сроки строительства?

При определенных благоприятных условиях (о них ниже) от начала работ на участке до полностью готового дома проходит год (дом не более 350 м²) — это идеальный вариант.

Я рекомендую строить в два сезона (см. схему этапов для двух сезонов).

При каких условиях сроки соблюдаются

  1. Качественный проект (проект заказан заранее, вся необходимая информация представлена в удобном виде, нет противоречий в решениях, решения адекватные).

  2. Удобный режим в поселке (отсутствие перекрытия дорог для строительной техники в весенний период, нет сложного графика производства шумных работ).

  3. Отсутствие сложностей в подключении к коммуникациям (подключение к газу занимает минимум полгода).

  4. Своевременный заказ материалов (некоторые материалы в сезон приходится ждать по 2-3 месяца, если не заказать их заранее).

  5. Профессионализм строителей и профессиональная организация всего процесса.

  6. Наличие денег у заказчика.

Когда начинать строительство?

Современные технические решения и мероприятия позволяют строить в любое время. Однако, рациональней всего начинать строительство весной, когда растаит снег и немного обсохнет земля. Как правило, такая погода устанавливается в конце апреля- начале мая. Но для того, чтобы начать в это время активное строительство, надо провести тщательную подготовку еще в...
когда начинать строительство, схема подготовительных этапов к стройке современного дома
Хотите построить дом по-умному?

Подробнее об анализе документов до начала строительства

Градостроительный план участка и правила поселка

В градостроительном плане (ГПЗУ) и в правилах поселка могут быть ограничения по отступам от границ участка, причем отступы в правилах поселка обычно больше, чем на градостроительном плане; ограничения по этажности, максимальной высоте дома, максимальному проценту застройки участка; требования к стилистике фасадов, заборам и хозпостройкам на участке. По-хорошему, конечно, это все нужно изучать еще до покупки участка, но если участок уже есть, то хотя бы до начала строительства дома.
По Градостроительному кодексу индивидуальный жилищной дом может быть не более, чем трехэтажный, и высотой не более 20 метров. Однако это не значит, что на любом участке под индивидуальное жилищное строительство можно возвести двадцатиметровый дом. Нужно посмотреть ГПЗУ.

Бывает, что максимальная высота дома ограничена 8 метрами, а это значит, что двухэтажный дом со скатной крышей уже не проходит. Придется либо крышу делать плоской, либо второй этаж мансардным вместо полноценного.

Бывает, охранная зона ЛЭП занимает пол-участка.

Нашему заказчику выдали ГПЗУ с отступом от границы участка со стороны проезда 12 (!) метров. Хорошо, что дом был еще только на стадии проекта. Заказчик занялся решением этого вопроса, и сделали обычный отступ 5 метров.

Очевидно, что разрешение ситуации стоило бы гораздо больше сил и нервов, если бы дом уже стоял.
градостроительный план на строительства современного дома на участке

Топосъемка

топосъемка участка, нужно для строительства дома
Из топографического плана мы получаем следующую информацию, необходимую для планирования дома на участке:

  • границы участка и отметки заборов;

  • высотные отметки участка;

  • места прохода газопровода, канализации, водопровода, электричества;

  • места размещения канализационных и водопроводных колодцев с отметками верха и дна;

  • места размещения электрических столбов.
Перед началом строительства нужно проверить соответствие фактических границ участка теоретическим.

Точного совпадения практически не бывает (+/- 40 см — это нормально), хуже, когда есть расхождение в несколько метров.

На схеме сосед «заехал» со своим забором на 10 метров на участок нашего заказчика, и в общей сложности «съел» 3,2 сотки (а для того участка это более 1 млн. рублей).
проверка фактических границ теоретическим перед началом строительства современного дома
красными линиями обозначены границы участка, черные линии с точками — это забор.
К чему может привести вера в «ровный» участок?
При осмотре участок может кажется абсолютно ровным, без перепадов высот (см. фото). Однако, оценивать перепады высот для строительства дома можно только специальным прибором— тахеометром, «на глаз» — это неразумно. Топография показала, что этот участок с фото имеет перепад высот почти 2 метра (см. план):
Перепад высот на участке около метра может удорожить фундамент на полмиллиона рублей. Если об этом узнать заранее, на этапе составления сметы, а не когда копается котлован, то это не будет неприятной неожиданностью. Непредвиденные расходы всегда хуже запланированных. На этапе проекта все изменить проще, чтобы остаться в рамках запланированного бюджета.

Экономить 15 000 рублей (средняя стоимость топосъемки по Московской области на 2019 год) и неделю времени — в данном случае не рекомендуем.

Современная топосъемка — это не просто чертеж, а трехмерная геоподоснова для будущего дома. При применении BIM-технологий файл топосъемки можно загрузить в модель дома. На разрезе из модели мы видим, как дом был посажен на рельеф с уклоном.
проект дома посажен на участок, перепады высот, удорожание строительства
Перепады высот требуют проектирования соответствующего фундамента, может потребоваться досыпка грунта, чтобы цоколь не был слишком высоким. На нижнем 3d-разрезе светло-красным выделен грунт, который нужно будет досыпать.
при перепаде высот потребовалась досыпка грунта перед строительством дома

Геология

Проектирование дома с учетом результатов инженерно-геологических изысканий дает спокойствие, что дом не перекосит, не «поведет» и не потрескается.
Фундамент должен быть рассчитан и спроектирован исходя из тех грунтов, которые есть на участке, именно под будущим домом. Для этого специализированная организация пробуривает скважины на участке и берет пробы грунта. Логично это делать после согласования эскиза расположения дома на участке, потому что скважины делаются в пятне застройки.
расположение скважин на плане участка со схемой расположения дома
Затем делаются лабораторные анализы грунта и составляется отчет.
Фрагменты из отчета об инженерно-геологических изысканиях
фрагменты схем геологических изысканий для строительства
инженерно-геологические изыскания для строительства современного дома
В этом образце грунты залегают крайне неравномерно. К тому же верхний слой — насыпные грунты, а на них строить нельзя. Кроме того, здесь высокий уровень грунтовых вод, а значит, обязательно нужен дренаж.

Если не сделать геологию заранее, и ситуация с насыпными грунтами (а этот слой бывает и 10 метров) всплывет на этапе котлована, то нужно будет останавливать стройку и делать изыскания, а затем проект фундамента. Это получится намного дороже, потому что будет в авральном режиме. И времени займет все равно не мало. А сколько нервов… Да только во время внезапных дождей, которые будут наполнять котлован водой, превращая его в пруд...
таблица характеристик грунтов под строительство дома
Для расчета фундамента требуются следующие данные, приведенные в таблице из отчета: плотность, сцепление, угол внутреннего трения, модуль деформации.

На основании расчетов инженер-конструктор принимает решение о выборе типа и параметров фундамента.

Когда выбрать тип фундамента предлагается заказчику, это свидетельствует о непрофессионализме того, кто это предлагает.
Эта не типовая таблица грунтов, а именно тех, которые залегают под будущим домом. Тем, кто считает, что есть какие-то карты грунтов и какие-то универсальные фундаменты, вот бородатый анекдот про универсальную машину для стрижки.

Изобретателя машины для автоматической стрижки просят объяснить принцип работы своего изобретения.
—Тут все просто, —отвечает он.— Сюда клиент просовывает голову, из этих отверстий высовываются манипуляторы с лезвиями и стригут.
—Но, позвольте,— возражают ему, — ведь у каждого человека индивидуальная форма головы…
—Да, — соглашается изобретатель, —… но это только до первой стрижки.

А как же «деды» строили без геологии
У кого денег было мало, часто строили вообще без фундамента. У кого денег было много, строили дома основательно, с большой перезакладкой. Однако и это не гарантировало, что фундамент не поведет, а стены не треснут. Такие аварии не были проблемой для состоятельных людей, дом не был единственным, средства на его реконструкцию имелись.

Технические условия на подключения к коммуникациям

Перед тем, как строить дом, нужно проверить, а хватит ли выделенных мощностей для того, чтобы этот дом нормально эксплуатировать. Для этого нужно получить техусловия подключения к тем коммуникациям, которые есть в поселке: газопроводу, водопроводу, канализации, электричеству. Если рядом с участком проходит газовая труба, водопровод, электрические столбы, то сам по себе этот факт еще не значит, что к ним можно подключиться. Нужно получить документ о предоставляемых мощностях и местах врезки.
техусловия подключения к газу для строительства современного дома на своем участке
Образец техусловий на подключение к газопроводу
техусловия подключения к водоотведению перед строительством дома на своем участке нужно получить
Образец техусловий подключения к дренажной трубе. Указан колодец, к которому разрешается подключения (его расположение указано на топосъемке).
техусловия подключения к водопроводу, нужно сделать до начала строительства и проектирования дома
Образец техусловий на подключение к водопроводу. Указан диаметр трубы, мощность водозабора, колодец, к которому можно подключиться.
технические условия подключения к электричеству, обязательно для строительства современного дома
Образец техусловий подключения к электричеству
Мощностей, которые приведены в образцах, достаточно будет для дома 200 м², а для дома 400 м² нет. Нужно узнать возможность увеличения мощностей заранее, на этапе проектирования.
Меня интересует проектирование и строительство частного дома
Меня зовут
Мой телефон
Мой e-mail