Выбор и покупка участка для строительства загородного дома

Весь наш опыт (а это более тысячи участков заказчиков и выбор участков для себя) мы постарались собрать в видео, получилось практически детальное руководство. В статье мы приводим некоторые наиболее важные кейсы, связанные с выбором и покупкой участка. Информация касается выбора и покупки участка для строительства загородного дома преимущественно для постоянного проживания.

Статья и видео будут полезны и тем, у кого уже есть участок, чтобы его проанализировать перед началом строительства.

Алгоритм и критерии выбора поселка и участка, юридическая проверка, подводные камни — полный разбор в видео

Тайминг видео
00:00 Анонс.
00:34 Обозначение темы. Скрытые особенности.
01:31 Алгоритм выбора участка. Этап 1: важность анализа бюджета "на все" при выборе участка.
03:21 Другие 8 этапов выбора участка.
05:57 Критерии выбора поселка (начало): направление, удаленность, экология, соседи, инфраструктура.
07:33 Какие коммуникации должны быть в поселке. Организация поселка. Критерии выбора поселка (продолжение).
08:44 Стиль поселка и ограничения по застройке. Критерии выбора поселка (продолжение).
09:11 Благоустройство и сервис внутри поселка. Критерии выбора поселка (продолжение).
09:47 Качество дорог в поселке, и когда они будут благоустроены. Критерии выбора поселка (окончание).
11:14 Критерии выбора участка (начало): площадь участка.
11:39 Геометрия границ участка. Строительство дома неправильной формы. Критерии выбора участка (продолжение).
12:38 С какой стороны света дорога (въезд на участок). Критерии выбора участка (продолжение).
13:40 Расположение участка внутри поселка. Критерии выбора участка (продолжение).
14:17 Рельеф участка: что такое ровный участок, сложности и выгоды участка с уклоном. Подпорные стенки. Направление уклона. Критерии выбора участка (продолжение).
16:02 Прогноз видов с участка. Критерии выбора участка (продолжение).
16:40 Коротко о мероприятиях, если выбран не сухой участок. Инженерно-геологические изыскания. Критерии выбора участка (продолжение).
17:31 Благоприятные грунты и разница в стоимости фундамента до 1 млн. руб. Критерии выбора участка (продолжение).
19:28 Пример, когда обнаружилось, что участок не пустой.
20:26 Выгодны ли участки с фундаментом и недостроем.
21:24 Покупать ли участок со старым домом (под снос).
22:16 Уровень участка относительно дороги.
23:06 Проезд тяжелой техники. Доп. расходы, если проезд затруднен. Критерии выбора участка (продолжение).
24:06 Подключение к коммуникациям. Критерии выбора участка (продолжение).
24:31 Как поселок остался без воды.
25:03 Как не подключили к газу в газифицированном поселке.
25:18 Хватит ли 10кВ на дом.
26:04 Выгоден ли участок с учетом всех расходов на коммуникации в будущем.
26:27 Ливневка. Что будет, если ее нет.
26:49 Что проверять по коммуникациям при покупке земельного участка на вторичном рынке. 27:26 Порядок с документами. Критерии выбора участка (окончание).
27:39 Как проверяем участок с юридической стороны.
30:56 Особенности участка, которые не препятствуют его покупке, но могут осложнить или отсрочить строительство желаемого дома.
33:38 Вынос границ участка в натуру. Почему так важен.
35:24 Проверка собственника участка.
38:06 Алгоритм оформления покупки участка (7 шагов).
39:20 Государственная регистрация перехода права собственности: что нужно, где подавать.
40:26 Аккредитив как способ расчетов при покупки участка. Какие документы указывать для раскрытия аккредитива.
43:20 Выводы: важность анализа участка до покупки, учет бюджета "на все".
Участок — это только первый этап вложений в процессе строительства дома, и вложения в участок после его покупки не заканчиваются.

Правильно спланированный бюджет «на все» — единственно возможный путь успешного завершения строительства.

Выбор участка по наличию коммуникаций. Подводные камни. Случаи из практики.

Если вы покупаете участок в застроенном коттеджном поселке, и дома в поселке подключены к коммуникациям, то это не значит, что подключат и вас или подключат на тех же условиях. Иногда участок продается ниже рыночной стоимости только из-за того, что закончились выделенные мощности, и новый дом уже нет возможности подключить к электричеству или водопроводу.

Кейс. В одном поселке продавались участки с магистральным водопроводом. Водозаборный узел был рассчитан на два поселка. Оба поселка были от одного застройщика, потом собственники поменялись, происходили конфликты. В результате один из поселков остался без воды. Трубы есть, а воды нет. Есть вариант скинуться по 180 тысяч рублей и построить новый водозаборный узел на поселок, но нужно уговорить соседей. А можно пробурить индивидуальную скважину на своем участке — это порядка трехсот тысяч рублей.

Кейс. Один из заказчиков рассказывал ситуацию, когда он приобрел участок в газифицированном поселке, подал заявку на подключение к газу, но ему отказали, из-за того что мощности газораспределительной станции были исчерпаны.

Кейс. Сейчас в одном поселке бизнес-класса происходит строительство дома по нашему проекту, на участок выделено всего 10 киловатт электричества. Увеличить мощность можно было только при покупке, но за каждый киловатт просили совершенно неадекватные деньги, сотни тысяч рублей. В принципе можно уместиться и в 10 киловатт, но при условии, что либо дом небольшой, либо отопление на основе магистрального газа и, разумеется, никаких бассейнов, хаммамов и саун с электрическими печами.

Кейс. За подключение к коммуникациям поселка может взиматься дополнительная плата. В этом году при строительстве дома по нашему проекта с заказчика потребовали 70 тысяч рублей за подключение ливневки с участка к поселковой сети.

Нужно обращать внимание на то, как далеко от участка место подключения к коммуникациям, потому что это выльется в дополнительные расходы и возможно с ними участок будет уже не так выгоден, как казалось. Например, может потребоваться поставить дополнительные электрические столбы для подвода электричества к участку, расположенному в тупике или на другой стороне дороги.

Во многих поселках отсутствует ливневка, при этом присутствует проблема подтопления во время ливней и снеготаяния. На строительство ливневки потребуется скидываться, но даже если удасться собрать желающих, не всегда есть техническая возможность реализовать это. Может оказаться, что воде просто некуда уходить.

На вторичном рынке проверяйте отсутствие у продавца задолженности по взносам на коммуникации, также может быть важен срок уплаты. Если жители поселка за свой счет поставили трансформаторную подстанцию, а продавец не оплачивал этот взнос или поздно его оплатил, то у нового собственника участка могут возникнуть сложности с подключением электричества нужной мощности. Здесь имеет значение, в чьей собственности находятся коммуникации, на каких условиях подключают новых собственников. До покупки нужно пообщаться с председателем коттеджного поселка и запросить акт сверки платежей в бухгалтерии поселка.

Выгодно ли покупать участок с фундаментом?

Часто привлекают покупателя низкой ценой. Продавец такого участка утверждает, что фундамент — это треть затрат на дом, и вот он уже готов. Ко мне много раз обращались за консультацией потенциальные покупатели таких участков с просьбой оценить перспективы строительства дома на таком фундаменте. В подавляющем большинстве случаев такое строительство нерациональное решение, поэтому я отговариваю от покупки участка с готовым фундаментом и тем более с недостроем.

Рациональным будет покупать участок с фундаментом или недостроем только в случае, если стоимость такого участка равна стоимости пустого участка минус стоимость демонтажа и вывоза мусора, минус стоимость выравнивания и еще дополнительная скидка. На недорогих участках стоимость демонтажа фундамента и выравнивания участка может оказаться больше самого участка, поэтому покупать такие участки нерационально.

Выбор участка с домом под снос

Иногда стоит задача купить участок в определенном месте. Часто это место популярное и пустых участков уже нет. Приходится рассматривать покупку участка с домом под снос. Это рационально, если участки в этом месте дорогие, и дом планируется строить тоже дорогой. Среди прочих равных лучше выбирать деревянные дома с мелкозаглубленными фундаментами. Их снос обойдется намного дешевле, чем, например, снос каменного дома с подвалом. Из опыта заказчиков могу сказать, что такой вариант предполагает наличие солидной финансовой подушки, так как часто снос и выравнивание участка оказывались дороже предполагаемого, потому что некоторые обстоятельства, дополнительные ряды фундаментых блоков, например, вскрывались только после начала демонтажа.