Вопросы по проектированию и строительству частного дома

Проект решает другие задачи. Он позволит построить продуманный дом.

Понятно желание некоторых застройщиков построить подешевле. Однако если заказать проект по рыночной цене и в дальнейшем экономить на строительстве, это не поможет построить добротный дом. Проект с его информацией не обучит дешевых строителей ни производству работ, ни организации процессов.

Кроме того в интернете пишут, что проект экономит в среднем 30% при строительстве. Однако это число не нужно воспринимать буквально. Раз рыночная цена на заливку бетонной плиты в среднем 4500 рублей, то не нужно искать за 3150 — 3500 рублей.

На самом деле 30% экономится на минимизации неразумных действий, переделок и прочих происшествий, а не от номинальной рыночной цены на стройку. Проект и строительство можно сравнить с навигатором и маршрутом. Если навигатор показывает 5 км пути и час времени, то следуя маршруту этот путь будет пройден примерно за час, если двигаться со скоростью 5 км/час и не сбиваться с маршрута. Если пойти по незнакомому месту без навигатора, то, скорее всего, путь займет больше времени, потому есть вероятность заблудится и ходить кругами. Имея на руках навигатор, не получится пройти 5 км за 42 минуты вместо часа, двигаясь со скоростью 5 км/час.

Со стройкой так же. 1 куб бетона не будут заливать на 30% дешевле при том же качестве работ и при той же квалификации строителей, просто на том основании, что заказан проект. Без проекта можно залить плиту не того размера, что-то не учесть, и образуется перерасход за счет каких-то переделок. С проектом минимизируются переделки и прочие нерациональные ходы. На этом и получается экономия.

Дома могут быть с виду одинаковые. Но не бывает двух одинаковых домов. Бывает ситуация, когда сосед построил без проекта примерно такой же дом, как собирается строить заказчик по проекту, но дешевле. На этапе расчета сметы это может смутить, но в процессе строительства и сравнения готовых домов, вопросов обычно не возникает, все понятно, почему дом столько стоит.

Во-первых, дома находятся на разных земельных участках, а значит, грунты под домами тоже будут разные, даже на соседних участках. Они могут быть благоприятные и не очень. На основании данных о грунтах делаются расчеты, и по расчетам — проект. При этом на неблагоприятных грунтах фундамент будет дороже. Без проекта строители (которые еще продолжают работать без проекта) сделали бы «среднестатистический» фундамент, который вышел бы дешевле, но неизвестно сколько дом простоял бы на таком фундаменте, пока бы не появились трещины, и его бы не повело.

Во-вторых, проект нужен для создания добротного дома, поэтому в нем предусматриваются добротные материалы и специальные мероприятия. Например, пиломатериалы для стропильной системы предусматриваются определенного сорта с обязательной обработкой огнебиозащитой. Все это учитывается в смете, которая делается в соответствии с проектом. Стропильная система закрывается кровлей и потолком, ее потом не видно, но она влияет на качество всего дома. А с виду дом может быть похож на тот, в котором использовались других материалы в скрытых работах и не проводились специальные мероприятия. И таких материалов и мероприятий в проекте набегает много. А материалы внешней отделки, которые мы используем в своих проектах, даже с виду не кажутся такими же, как у соседа, который строил без проекта. Например, лиственница на подшивке карниза дает законченный гармоничный образ всему дому. За счет всего этого, в том числе, и получается удобный, красивый, безопасный и надежный дом, который дольше прослужит, но это уже другой вопрос.

Качественный проект — это всего лишь один кусочек пазла своего дома. Чтобы все сложилось, должны быть: качественный Участок, качественный Проект, качественные Строители, качественные Материалы, качественное Управление и Организация процесса.

Это соответствующий заявленным характеристикам. В начале работы мы всегда показываем, какого уровня будет дом, то есть какое будет качество, и в итоге дома соответствуют этим заявленным характеристикам.

Сам по себе проект не решает всю задачу строительства дома. Ценность наших услуг в том, что мы ведем заказчика до завершения строительства.

Тот факт, что нужен проект, сейчас для многих очевиден. Но очень важно, кто по нему будет строить? Во многих регионах технический уровень строителей, к сожалению, не высок. Они либо строят как умеют, либо не строят. По нашему проекту они строить не будут. А если попытаются, то ничего хорошего не выйдет. А как быть? Вопрос сложный. Либо принять местные реалии и строить по законам местного рынка. Для такого строительства полноценный проект, как правило, не нужен. Достаточно концепции или эскиза. Проект конструкций логичнее заказать в местной строительной компании, которая будет строить дом. Скорее всего, конструктив дома не будет иметь ничего общего с современными принципами рационального строительства, но с высокой долей вероятности дом не рухнет. Если такой строительной компании в регионе нет, то и проект делать смысла нет. Дом нужно строить как у соседей. Такой же простой, без наворотов, с таким же конструктивом. Это гораздо лучше и безопаснее, чем если местные «умельцы» попытаются воплотить в жизнь сложные проектные решения.

Дорогой вариант — везти строителей из Москвы. В этом случае есть смысл заказывать проект в Москве. Это дорого, но практика такая есть.

Идеальный вариант, когда в регионе есть приличные строители, которые строят приличные дома. Таких немного, но они есть. Пока что это исключение, которое лишь подтверждает правило.

Дешевле рыночной стоимости профессионалы работать не будут, а дилетанты всегда найдутся на диком рынке строительства частных домов. Как правило, это люди низкой квалификации, плохо читающие чертежи, не слишком знакомые с технологиями строительства, в лучшем случае имеют обрывки знаний о том, как строить по старинке, знаний современных технологий нет. Возможно умеют выполнять какие-то самые элементарные работы на удовлетворительном уровне. Организация процесса у таких строителей соответствующая. Материалы при строительстве с такими строителям лучше покупать подешевле, дорогие хорошие материалы они испортят, будет перерасход. При таком строительстве постоянно будут возникать конфликты. В итоге получится специфический дом, на характеристики которого нужно смотреть сквозь пальцы.

Для реализации дома профессиональными строителями желательно планировать завершить строительство в 1-2 года, максимум 3 года. Строительство дома разбивают на этапы исходя из технологий производства работ. Дробить строительство загородного дома на этапы общей продолжительностью дольше 3 лет технологически некорректно.

Затяжная стройка всегда дороже. Во-первых, затраты на консервацию и расконсервацию. Во-вторых, ежегодное удорожание материалов и т.д. В-третьих, сделать комплекс работ дешевле, чем разбивать на мелкие составляющие.

Покомнатная отделка. На небольшие отделочные работы в загородном доме почти невозможно привлечь серьезных исполнителей. Несерьезные исполнители будут "цеплять" готовую отделку и испортят уже отделанные комнаты. Если жить в недоделанном доме, то придется мириться с неприятными запахами, пылью, грязью, шумом, передвижением рабочих по дому в грязной обуви. Впоследствии будут вопросы со стыковками: с дверью в неотделанную комнату при отделанном холле, с дверными наличниками в комнате с неоштукатуренными стенами.

Дом без отделки фасада. Сложность с узлами примыкания кровли, отливов и т.д. Если оставить дом без наружной отделки до следующего этапа финансирования, то тоже возникает много вопросов. Покрывать ли кровлю до штукатурения фасадов или просто пленкой затянуть? Незащищенная пленка быстро порвется от ветра, и без отделки свесов кровли будет течь во внутреннее пространство дома. Если покрыть крышу финишным кровельным покрытием, то как быть с узлами его примыкания к неотделанным стенам?

Ремонт может потребоваться раньше окончания строительства. Из-за отсутствия жильцов в доме можно упустить какое-то мелкое повреждение, которое перерастет в крупную аварию. Например, если сразу поправить сдвинувшуюся водосточную трубу, то стена не будет испорчена. Если заметить это спустя летний сезон, то может потребоваться полный ремонт фасада.

Поиск профессионалов — это сложная задача. Человек, который этим никогда раньше не занимался, может по стечению обстоятельств найти правильных людей, а может и нет. Нужно знать критерии отбора, уметь четко формулировать задания, контролировать их выполнение и грамотно принимать результат работы. Преимущество работы с нами, в том числе, в том, что мы даем проверенных строителей, которые строят по нашим проектам. Наши услуги для тех, для кого ценны наши партнерские связи.

Рассылка проекта на просчет и выбор по той цене, которую заказчик считает «адекватной», — распространенная практика, которая не приводит к качественному дому. Все приличные строители сразу же отказываются принимать участие в таких тендерах, и выбирать приходится среди оставшихся. Каждая строительная фирма / бригада, участвующая в тендере, будет стремиться «оптимизировать» проект, выбросить из него «лишнее», чтобы сделать стройку дешевле, чем другие, и взять заказ. Сравнивать тендерные сметы очень сложно. Итоговые цифры ничего не дадут. Нужно понимать, что внутри сметы. Сравнивать можно только понятные изделия с понятными характеристиками. В смете только на коробку дома более ста пунктов (это если такие части, как кровля, не разбивать на составляющие). Формат сметы у всех разный. При строительстве с нашими партнерами заказчик получает добротный дом, не переплачивая.

Наши проекты помогают в профессиональном строительстве. При самостоятельном строительстве (а это не всегда строительство дома именно своими руками; могут привлекаться наемные рабочие или даже бригады с бригадиром, но руководит процессом и принимает все решения сам застройщик) наш проект не выгоден.

Есть 3 случая, когда самостоятельное строительство выгодно: 1) Нет денег, но много времени; 2) деньги есть, но в том регионе, где планируется строительство нет грамотных строителей; 3) строительство дома — это хобби. Подробнее о самостоятельном строительстве. Если это не ваши случаи, то, возможно, вам больше подойдет профессиональное строительство.

Те или иные решения в проекте принимаются не только из соображений эстетики, практичности, но и из соображений стоимости и реализуемости. Для того, чтобы понять реализуемое решение или нет мы взаимодействуем с партнерами, которые нас консультируют по возможности реализации и по стоимости еще на стадии проектирования. Например, окна. В архитектурном проекте закладывается проем определенного размера и окно с определенным рисунком. Если это нестандартное изделие, то архитектор не сможет сориентировать заказчика по его стоимости. А, может, изделие такой конфигурации и вовсе будет нереализуемым. Партнеры охотно нас консультируют по проектным решениям. Охотно, потому что в будущем заказ на изделия идет к ним. При этом мы исходим из стилистики дома, гармоничности в целом и вписываемости конкретного элемента в общую картину дома, сопоставимости этих элементов по классу и стоимости. Наша связка с партнерами выгодна, в первую очередь, заказчику. Заказчик получает наиболее подходящее решение на этапе проекта, а на этапе строительства получает исполнителей, заинтересованных в качественном выполнении работы.

Это право застройщика, но, по нашему опыту, реализация этого права зачастую не выгодна заказчику. В этом случае заказчик сам должен находить потенциальных исполнителей и консультироваться с ними по проектным решениями. Практика показывает, что без долгосрочных отношений исполнителю неинтересно предлагать оптимальное решение. Когда заказчик приходит с улицы, многие исполнители предлагают не оптимальное решение, а легкопродаваемое решение, чтобы не спугнуть заказчика и не сорвать сделку. Поскольку заказчик первый раз во всем разбирается, решения в доме неоптимальные, процесс строительства затянут.

Ценность наших услуг, в том числе в том, что у нас есть долгосрочные отношения с партнерами по основным направлениям строительства дома. Мы помогаем тем заказчикам, кому нужно именно это. Если по какому-то специфическому оборудованию или услуге у нас нет партнеров, то заказчик выбирает исполнителя самостоятельно.

Для реализации качественного дома закупкой материалов для строительства дома должен заниматься профессионал. Если застройщик хочет сэкономить, то эта задача не будет решена при самостоятельной покупке: у нас долгосрочные отношения с поставщиками, которые представляют нам максимально возможные скидки. Кроме того, часто заказчик при самостоятельном сравнении цен не учитывает стоимость всех комплектующих (доборные элементы, растворы, саморезы и т.д., которые могут в совокупности стоить дороже основного материала). Если самостоятельно покупать материалы не у официальных поставщиков или более дешевые «аналоги», то ставится под угрозу качественная реализация дома. Например, материал может иметь другие прочностные характеристики или декоративные свойства.

При покупке материалов с понятными характеристиками, как например, керамические блоки или облицовочный кирпич, тоже важно иметь долгосрочные отношения с поставщиком. Когда материалы закупаются через нас, то у нас всегда есть дополнительный рычаг контроля поставки. Даже у поставщиков известных европейских марок бывает и брак, и срыв сроков. Косяки случаются у всех, важно, как люди решают проблемные ситуации. Мы постоянно в контакте с нашими партнерами, в том числе, на очных бизнес-встречах профессионального сообщества, им будет неудобно с нами продолжать общение, если они накосячат с поставкой и не исправят это. Если заказчик напрямую обращается к поставщику, то такого рычага нет. Причем это обходится заказчику в такую же сумму.

Термин «проектная документация» применяется в «большом» строительстве с многомиллиардными бюджетами. Для него характерны госприемки, экспертизы, соответствие техническим регламентам и передача каждого изменения в проект в прошитом альбоме под роспись. В «большом» строительстве взаимодействуют отделы крупных организаций, где каждому начальнику надо подстраховаться документом, о том, что с его стороны все сделано правильно.

Сфера индивидуального жилищного строительства работает по-другому. В ней с одной стороны всегда человек, будущий хозяин дома, а с другой может быть либо организация, чаще небольшая, либо тоже человек в лице организации. И взаимоотношения строятся в этой сфере на других принципах. В варианте, когда заказчик в процессе создания дома общается с конкретным человеком (постоянным руководителем небольшой организации) очень важно доверять опыту этого человека. Обеспечивать «идеальный», соответствующий всем нормам, документооборот частному заказчику не выгодно. Во-первых, на это уйдет гораздо больше денег, а, во-вторых, это не решит задачи человека, который хочет солидный дом.

Мы делаем проекты для строительства удобных, красивых, комфортных, теплых и надежных загородных домов. К сожалению, ГОСТы, СНиПы и членство в СРО не решают эту задачу.

Все нормы созданы для того, чтобы исполнители могли сдать свою работу, а не для того, чтобы заказчик получил хороший результат. Задача заказчика выбрать исполнителя, выдать задание и принять результат. Если заказчик не разбирается в строительстве и не может выдать задание и принять результат, то никакие нормы ему в этом не помогут.

Мы проектируем исходя из своего опыта и нацелены на решение задачи заказчика. Наши проектные решения не противоречат разумным нормативным требованиям, обычно они их превосходят, поскольку многие нормы были приняты еще в середине прошлого века, и современные строительные материалы и процессы сильно продвинулись вперед. Однако мы не можем гарантировать, что наш проект соответствует всем имеющимся нормам, хотя бы ввиду их противоречивости и нерациональности.

При создании дома с нуля частный застройщик несет все риски самостоятельно. В этом случае заказчик является заказчиком, генеральным подрядчиком и лицом, несущим ответственность за то, чтобы «пазл» своего дома сложился. Как избежать этих рисков? Купить готовый дом, выбирая из наиболее подходящих.

Благодаря тому, что мы знаем схему движения на пути создания дома, по которой мы направляем заказчиков, в подавляющем большинстве случаев наши заказчики без проблем получают все документы по дому, подключаются к коммуникациям, если своевременно начинают процесс. Редкие сложности бывают вызваны, скорее, особенностями местных муниципальных органов и уполномоченных организаций, за которые мы не можем отвечать.

Изменения в договор мы не вносим. Мы нацелены на создание качественного дома для жизни, а не изготовление идеального пакета проектной документации.
По нашему опыту, компании, которые прописывают все условия в договоре в формулировке заказчика, вообще не собираются его соблюдать. В сфере индивидуального жилищного строительства работает опыт, доверие конкретным людям, а не договор.

Потому что они считают, что мы лучше других справимся с их задачей. Благодаря нашему рациональному подходу мы даем максимальную выгоду.

Мы на 100% уверены в своем профессионализме и в результате.

При строительстве по готовому проекту потребуется около 1,5 месяцев на подготовительный этап по адаптации проекта под участок плюс время на обсуждение деталей строительства и подготовку строительной площадки. Таким образом, чтобы начать строительство в мае на подготовительный этап (с учетом праздничных выходных) нужно выйти в начале марта.
При строительстве по простому индивидуальному проекту нужно закладывать на 1,5-2 месяца больше.
При строительстве по сложному индивидуальному проекту нужно закладывать на 9-10 месяцев.
При этом мы не всегда можем приступить к проекту в день обращения в связи с тем, что мы небольшое бюро. Обычно заказчикам приходится подождать от двух недель до двух месяцев. Поэтому рекомендуем сообщать о своем желании заказать проектирование у нас заранее.

Рациональным будет обратиться за проектом и строительством к *** из Ютуба, если считаете, что он прав. К нам обращаются потому считают, что мы лучше других справимся с их задачей.

Нет, это не целесообразно.

Раньше, когда фундамент заливали, не проводя предварительно инженерно-геологические изыскания и не делая проектных расчетов, — это была вынужденная мера для снижения рисков: делали фундамент и оставляли его на зиму. Весной смотрели — не порвало ли его морозным пучением. Если фундамент был испорчен за зиму, это в определенной степени было хорошо, что застройщик потратил деньги только на фундамент, а не на всю коробку дома. А если с фундаментом было все хорошо, то с некоторой долей вероятности можно было утверждать, что с ним и дальше ничего не случится и поставить на него дом.

Сейчас, когда фундамент делают по расчетам на основании результатов инженерно-геологических изысканий, возводить фундамент на участке с целью проверки его надежности заказчику не выгодно.

В качестве вынужденной меры можно.

Иногда люди не успевают (например, поздней осенью начали строительство) нагрузить фундамент коробкой дома, и тогда он остается в зиму. При этом его нужно обязательно консервировать, а это сложное и дорогостоящее мероприятие.

Проект, основанный на инженерно-геологических изысканиях и расчетах, — более экономически выгодный и разумный способ проверки надежности фундамента, чем проверка фундамента морозами или его консервация.

При нормальных условиях и правильном уходе в среднем через неделю бетон набирает 70% проектной прочности. Этого достаточно, чтобы начинать кладку стен.