Я хочу узнать подробнее о создании частного дома
Close
Написать в WhatsApp
WhatsApp
Что нужно знать до начала строительства индивидуального жилого дома?

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Почему заказчику важно его получить перед началом строительства дома?

Что такое ГПЗУ и зачем он нужен

Градостроительный план земельного участка, он же ГПЗУ, — это документ, в котором написано можно ли строить на участке и какой дом строить. Получение ГПЗУ — это бесплатная государственная услуга: нужно обратиться с заявлением на портал госуслуг или в МФЦ, приложить подтверждение прав на участок, и через 14 рабочих дней документ будет на руках.

В градостроительном плане указывается зона, где можно расположить дом и прочие строения, максимальное количество этажей, максимальная высота дома, максимальный процент застройки, охранные зоны инженерных сооружений.

Различные ограничения в градостроительных планах — это не редкость и их гораздо больше, чем стандартные 3 метра отступа от границ. Узнать о них заказчику нужно как можно раньше, до начала проектирования, чтобы не тратить впустую свои деньги и время.

Образец градостроительного плана

Что если не получить градостроительный план

Без ГПЗУ об ограничениях по застройке участка можно узнать из уведомления о несоответствии параметров дома и недопустимости размещения объекта на участке (бывший отказ в выдаче разрешения на строительство). К тому времени уже будет потрачено несколько месяцев и несколько сотен тысяч рублей на проектирование. Те, кто строил без уведомления, могут узнать об ограничениях еще позже: из отказа в государственной регистрации прав (права собственности на построенный дом).

Образцы градостроительных планов с различными ограничениями

1. Пример с отступом от границ участка 12 метров

Выдали ГПЗУ с вот таким вот отступом от границы участка.

Хорошо, что дом еще только на стадии проекта. Заказчик занялся решением этого вопроса и решил его положительно. Сделали обычный отступ 5 метров.

Стоит ли говорить, что разговор был бы другой, если бы дом уже стоял. Сил и нервов на восстановление справедливости ушло бы куда больше. Более того эту самую справедливость не всегда удается восстановить.

2. На ГПЗУ лес внутри участка — нельзя строить!

Во втором примере зеленая линия — это граница леса, а в лесу строить нельзя. Расстояние между отступом 5 метров и этой линией не позволяло нам разместить дом требуемой площади. Кстати, да, соседи-то строят. Как у них дела не знаю. Но наш заказчик вовремя, т.е. на стадии проекта, напрягся по этому поводу и стал разбираться в этом лесу.

Оказалось, это какой-то бардак в документах, что эта граница уже давно перенесена. На восстановление справедливости было потрачено немалое время, из-за этого стройку пришлось перенести на следующий сезон. Вкладывать в стройку пару десятков миллионов как-то стремно, если нет перспективы потом узаконить этот дом. Поэтому сначала восстановили справедливость, потом получили разрешение на строительство, а потом начали строить.
Будете ли вы довольны своим домом? Ответив на 10 вопросов, вы узнаете, готовы ли вы к строительству дома.

3. По градостроительному плану ограничение по площади застройки земельного участка

Газовая труба внутри участка и ограничение по площади застройки. Здесь заказчик о необходимости ГПЗУ знал и без нас, поэтому сразу его заказал. На градостроительном плане все сразу видно.

У газовой трубы есть своя охранная зона. Внутри этой зоны нельзя строить. Учитывая пожелания поставить на относительно небольшом участке дом, гараж и баню — это существенно осложняло ситуацию.

Заказчик добился переноса газовой трубы, а мы, в свою очередь, постарались вписать все сооружения в разрешенный процент застройки.

4. Иные ограничения на застройку по ГПЗУ в Московской области

Зона охраны объектов культурного наследия.

Кто бы об этом подумал, глядя вокруг? Новый коттеджный поселок, рядом жилой район с многоэтажками, высоковольтная линия электропередач. И опять же соседи вокруг строят дома! Но и здесь наш заказчик пошел по разумному пути и до начала строительства получил ГПЗУ, где было указано ограничение по высоте дома 10 метров из-за этой самой зоны с объектами культурного наследия. На этом участке по одному из наших типовых проектов планировалось строить дом высотой как раз чуть более 10 метров. Вовремя об этом узнали, внесли изменения в проект.