Почему так важен подготовительный этап создания дома — проектирование?

Несоответствие требований к дому бюджету строительства.

В этой статье рассматривается не просто вопрос "с чего начать строительство дома", а как так начать стройку, чтобы ее завершить и жить в своем доме.
Перед тем, как непосредственно переходить к созданию дома нужно задуматься о двух вещах: бюджете и о том, какой именно дом нужен. Ответы на оба вопроса не должны быть еще очень точными, но некоторый порядок цифр нужно определить. Под вопросом какой именно дом нужен я понимаю представление о примерном классе, размере и тому, как этот дом будет использоваться.

Несоответствие бюджета требованиям к дому — одна из самых распространенных ошибок среди частных застройщиков. Эту ошибку совершают на самой ранней стадии, еще до проектирования, при формировании собственных пожеланий. Пожелания по составу помещений, общей площади, классу материалов формируются без привязки к бюджету. Это отнюдь не значит, что застройщики легкомысленно не думают о бюджете. Конечно все, кто прошел этот путь, к чему-то привязывались, анализировали цены в интернете, рассказы друзей и соседей. Ошибки происходят в мелочах, а мелочей в строительстве много, когда все суммируется получаются миллионы и десятки миллионов рублей.

Стоимость коробки дома — это сколько процентов от стоимости всего дома?

Самые распространенная ошибка — это неверное представление о стоимости коробки и представление, что стоимость дома — это стоимость коробки плюс какая-то сумма на внутреннюю отделку. Вот эта какая-то сумма оказывается очень большой.

Застройщик мог бы построить на имеющиеся деньги дом меньшей площади и/или классом ниже, довести дом до жилого состояния и жить в нем с комфортом и удовольствием. Но из-за различных заблуждений идет по пути, который неизбежно приводит к тому, что деньги заканчиваются намного раньше, чем заканчивается стройка.

В результате недострой, который выставляется на продажу и продается годами, нередко по цене ниже совокупных затрат на стройку. Такое может случиться, как с домами эконом-класса за 10 млн., так и с домами премиум класса, когда деньги кончились далеко не на первой сотне миллионов. На сайтах по продаже недвижимости тысячи подтверждающих мои слова примеров от самых дешевых до самых дорогих.

Недострой — это не когда вместо люстры торчит провод из потолка. В этом случае можно считать, что все готово, для начала можно поставить самую дешевую, а в будущем заменить на ту, которая планировалась.

Недострой — это когда стоит фундамент, часть стен. Да хоть и вся коробка с окнами.

Если осталось совсем немного, то кредиты и долги, что тоже не очень приятно. Или стройка длится годами. 5-10 лет — это совсем немного в таких случаях. Каждый год выделяется небольшая сумма денег из текущих заработков и завершается какой-то этап.

Самая большая и распространенная ошибка считать, что построив коробку с окнами частный застройщик получает почти готовый дом, что осталось совсем чуть-чуть.

На самом деле впереди еще монтаж внутренних инженерных сетей, внутренняя отделка. А еще благоустройство участка. Да, без благоустройства, когда вокруг дома глина, а проход от дороги к дому выложен досками или отсыпан щебнем, можно жить, хоть и без удовольствия. Но в доме без, например, отопления или любой другой инженерной системы, в доме без внутренней отделки жить невозможно. На эту тему я очень рекомендую посмотреть мое видео про структуру затрат на строительство загородного дома.

Практика показывает, что коробка — всего лишь около 40% от стоимости готового дома, а инженерка и внутренняя отделка это минимум 60% от всех затрат. И это при условии, что инженерка и отделка очень простые. Более сложные системы и более изысканная отделка могут составлять уже 70-80% от совокупных затрат. То есть потратив на коробку с окнами условные 5 млн. рублей нужно предполагать о предстоящих тратах в 7,5 млн., если делать все по-простому. Или если дом побольше, то потратив на коробку 10 млн. и желая сделать более дорогую инженерку и отделку надо быть готовым потратить еще 20-30 млн. на доведение дома до жилого состояния. А мы еще не учли затраты на благоустройство. Эти затраты зависят от площади участка и сложности самого благоустройства.

Как правильно соотнести свои требования с возможностями (бюджетом) строительства?

Самым верным способом будет обратиться к честным профессионалам, которые смогут еще на стадии обсуждения бюджета и пожеланий правильно сориентировать. Далее на основе предполагаемых пожеланий делается проект. Точную стоимость строительства можно посчитать только на основе конкретных проектных решений. Если стоимость строительства все же не вписывается в бюджет, то следует упростить какие-то решения. Если стоимость не вписывается в бюджет кардинально, что маловероятно, то сделать проект меньшей площади и классом ниже всегда в десятки раз дешевле, чем разрулить ситуацию с недостроем.