Может ли заказчик определить, выгодна ли смета на строительство дома?

Проект служит основным источником информации для сметы, но не единственным. Проект содержит информацию только о доме. Смета — это информация о составе работ и материалов, об их стоимости, а также об иных расходах при строительстве дома.

В смете и проекте не совпадают объемы.

В BIM модели проекта дома есть точные размеры дома, площади полов, потолков, стен, размеры дверных и оконных проемов и т.д. Материалов в смете указывают больше проектных объемов, для того, чтобы был запас (для разных материалов процент запаса разный). Например, запас для штучных изделий (напольной доски или плитки) нужен для того, чтобы не использовать обрезки в тех местах, где это эстетически неприемлемо.

Кейс. На одном объекте заказчик спрашивал, почему так получилось, что требуется 1,1 рулона определенного материала, что это не оптимальное решение. Куда он будет девать 0,9 рулона? Почему нельзя было сделать кратно рулонам?

Размеры дома в индивидуальном проекте определяются исходя из соображений эргономики. Есть также определенные ограничения связанные с конструктивом. Предусмотреть, чтобы все было кратно, невозможно. Кроме тех 1,1 рулона в проекте еще масса других позиций. Щиты опалубки, пруты арматуры, стеновые блоки, листы утеплителя, рулоны гидроизоляции, листы гипсокартона и многое другое будет некратным.

В готовых проектах некоторые из этих вопросов немного оптимизированы, но далеко не все. Однако если строить 10 домов по готовому проекту, то нет никакой проблемы купить 11 рулонов.

В смете есть материалы и работы, которых нет в проекте.

Чтобы закупленные материалы до момента их использования не деформировались, не мокли под дождем и не выцветали на солнце, нужно выровнять площадку для их временного хранения и накрыть их пленкой. Чтобы красить и сушить доски, нужен навес. Чтобы делать крышу и работы на втором ярусе, нужны строительные леса. Для заливки фундамента нужна опалубка. Для подъема крупных элементов (например, плит перекрытий) нужен кран. Это некоторые примеры работ и материалов, которых нет в проекте. Плюс доставка, приемка, разгрузка. Когда активно идет стройка, то каждый день что-то привозят.

Профессиональный анализ сметы позволяет выявить интересные вещи. Например, высокая сметная стоимость дома в одной строительной компании, может в итоге оказаться самым выгодным предложением по сравнению с недорогими сметами других компаний. Ключевое значение имеет то, какой дом получится построить по «лысой» смете.

Не все работы и материалы включены в смету.

Общая сметная стоимость строительства получается ниже, а следовательно, и предложение с такой сметой привлекательным. Однако в процессе строительства неизбежно «всплывут» дополнительные работы и материалы, не включенные в смету. Подрядчик при формальном подходе может выполнить только те работы, которые заложены в смете, но от этого пострадает дом заказчика. Исправить недоделки ранних этапов строительства, уже будет невозможно, когда дом будет готов. Заказчик, который не хочет сам себе вредить, окажется в неприятной ситуации: придется либо платить за допработы этим подрядчикам, либо искать других. На начатую стройку, а тем более на незавершенный этап, гораздо сложнее найти качественных строителей, чем до начала строительства.

Незапланированные расходы, увеличение итоговой стоимости строительства — это следствия того, что заказчик не знает цены на строительство и рад поверить в возможность реализации качественного дома по «лысой» смете.

Смета составлена без разделения на стоимость работ и стоимость материалов.

Такая смета оставляет много неясных моментов. Так, например, подрядчик может увеличить стоимость какого-либо этапа на неопределенную сумму, ссылаясь на непредвиденное увеличение стоимости материалов.

Дублирование работ и материалов.

В смете могут быть несколько раз учтены одни и те же работы или материалы. Например, сначала может быть указан укрупненный вид работы, а затем, плюс к нему, несколько его составляющих. Другой вариант: включение в материалы инструментов, амортизация которых покрывается накладными расходами.

Включается то, что подрядчик не будет выполнять.

Например, подрядчик и заказчик договорились о том, что часть материалов поставляется на стройплощадку заказчиком самостоятельно. Следовательно, этих материалов и их доставки не должно быть в смете. А вот разгрузку материала нужно отдельно оговорить, она может осуществляться как поставщиком материала (заказчиком), так и подрядчиком.

Перечень вариантов неправильных смет не закрытый.

На основании сметы профессионал может сделать вывод о компетентности подрядчика, о полноте сметы, о выгодности стоимости строительства, об уровне дома, о сбалансированности дома. Частному заказчику, который первый (даже второй или третий) раз строит себе дом, смета ничего не скажет. Заказчик сможет зацепиться за отдельные строчки сметы, тем самым возможно испортив отношения с добросовестными исполнителями. Но он не сможет увидеть всю картину строительства, описанную в смете. Чтобы это увидеть, нужно проанализировать сотни смет, разбираться в проектировании, видеть, как реализуются дома в соответствии с проектами и сметами, знать актуальные цены. Задача заказчика состоит в том, чтобы найти правильных людей, которые это умеют.